2024年02月

２/29㈭設計の考え方と土地を見る視点～家づくりに関する豆知識～

 

 

この写真の土地はとある場所にある売り土地で、

法務局に備え付けられている寸法図によると

間口約9.25m×奥行き約16.75m 、

面積約47坪の北向きの土地なのですが、

さて、あなたがこの土地で家を建てなければいけないとしたら

どんな家を想像するでしょうか？

 

こんにちは。

eguken myhome studio 江口です。

 

というわけで今回は、

この土地に家を建てなければいけないとしたら

弊社ではどんな住まいを提案するのかについて

お伝えしていきたいと思います。

 

あくまで「弊社ならでは」の考え方ではありますが、

これから土地選びをする方はもちろん、

すでに土地を買ってしまった方も

多少なりとも参考になる内容だと思うので、

ぜひ最後までお付き合いください！

 

✔️考えられるデメリットを解決する

 

まず、家を建てる方みんなにお伝えしていることが、

「間取りは建てる方の要望だけじゃなく

環境を考慮しておかないといけない」ということです。

 

環境を無視して家を建てると、

いざ住んでみると確実に

「あれっ？こんなはずじゃなかったのに」となってしまうからです。

 

その代表的なことが、

日当たりも良いし窓もたくさんつくったにもかかわらず

照明なしでは過ごせないという状況です。

 

この土地は北向きであり、かつ奥行きも深めであるため、

リビングを道路と反対側に配置しやすいし、採光も確保しやすいし、

南向きの土地に比べてプライバシーも担保しやすいものの、

通過する電車やその向こうのにある教習所から見られやすいことから

単純に南に大きな窓をつくりそこからの採光を頼りにし過ぎると

そのような状況になりかねませんからね。

 

また、今は両隣ともに平屋であるため、

東・西そろって採光が確保しやすいのですが、

この古さを見る限りいつ建て替えが行われてもおかしくないので、

それも考慮しておくべきです。

2階建てが建つとなると、

比較的太陽高度が低い東、西は採光に影響が出るでしょうからね。

 

さらに、この土地は間口がそれほど広くないため、

居室の日当たりを優先し

水回りを北にまとめて配置しがちになりますが、

これも大きな後悔を引き起こす原因となります。

 

北に水回りをまとめると、

窓や換気扇や給湯器が全て北に存在することになり、

これらが家を汚す原因となるからです。

北は直射日光が当たらない分、

ただでさえ汚れやすいのに、

それに拍車をかけてしまうわけですからね。

 

結果、家の正面が汚れやすく、

メンテナンス周期が早くなる可能性が高くなるというわけです。

家の正面だってカッコよく設計しにくいわけですしね。

 

そんなわけで、

考えられるこういったデメリットを全て解決する方法も考えながら、

どんな家にしたいのかという要望をお聞きしていくという流れになります。

これが、土地が決定した時点で行う「ヒアリング」という作業です。

 

✔️敷地を有効に使う

 

そして、どんな土地であっても

弊社では「平屋」に出来ないかを優先して考えるようにしています。

 

この土地の場合、車を3台置きつつ駐輪場もつくれて、

かつ最大89.43㎡（約27坪）という（間口8.19m×奥行き10.92mで計算）

建築面積の平屋を建てることが出来ます。

 

仮に玄関ポーチを0.5坪(1帖)、中庭を3坪（6帖）つくるとしたら、

延床23.5坪の平屋なら建てることが出来るというわけですね。

 

では、その平屋は一体どれくらいの広さなのでしょうか？

1坪＝2帖なので23.5坪×２＝47帖だとして、

どれくらいの家になるのか考えていってみますね。

 

玄関とホールに2帖、玄関収納に1帖、LDKに16帖、

寝室に6帖、子供部屋に4.5帖ずつ、トイレに1帖、洗面に1帖、

脱衣に2帖、風呂に2帖、ウォークインクローゼットに3帖、

子供部屋に合計2帖のクローゼット、パントリーに2帖、

これで合計47帖（＝23.5坪）ですが、

仮にあなたが「あれっ？これで全然いけそうじゃない？」

「っていうか、これで充分！」と感じられるのであれば、

実は、この広さの土地でも平屋を建てることが出来てしまうんですよね。

 

いかがでしたか？

たった47坪しかないのに「平屋」が建つなんて何だかビックリでしょ？

しかも「中庭付き」で。

これに加えて、敷地に無駄な余白を残さなくなる分、

外構面積も小さくなるため外構費用だって抑えられますしね。

 

というわけで、

今回は弊社の家づくりの考え方を

具体的に土地に落とし込んでお伝えしてみました。

 

それでは、、、

 

2/22(木)住宅ローンのリスクヘッジ～家づくりに関する豆知識～

 

家という大きな買い物をする場合、借金をゼロにすることは不可能ですが、

なるだけ減らすことを意識しつつ、

ローン返済に並行して借りた利息以上のお金を生み出すなにかを

同時にした方がいいと個人的には考えています。

 

こんにちは。

eguken myhome studio 江口です。

 

例えば、住みたい地域で土地を買って家を建てようと思えば、

銀行から4000万円お金を借りなければいけないとします。

 

この場合、おそらく800〜1000万円ほど

利息を払わなければいけないのですが、

仮に、何らかの方法によってその予算を1000万円圧縮出来れば、

単純に200〜250万円も利息の支払いを圧縮することが出来ます。

 

実家に土地があってそれを使ってもいいとか、

親御さんが土地を買ってくれたとか、

住むエリアを変更しつつ建てる家を小さくするなどの方法によってです。

 

そして、次に考えていただきたいことが

利息を帳消しにする方法についてです。

 

まず考えられることは、自らの収入をアップさせる方法ですが、

それはスキルアップかもしれないし、

転職かもしれないし、副業（複業）をすることかもしれません。

 

とにかく手段は人それぞれですが、

どのみち子供の成長とともに出費は増えていくばかりなので、

これは誰もが真剣に考えるべきところですよね。

 

今後、消費税や所得税などの増税も十分考えられますし、

社会保険料の負担も上がり続けていくため、

給料がそのままだと実質の手取りは下がっていくばかりですしね。

 

続いての方法が、節税によってお金を増やすということです。

例えば、あなたの年収が500万円だとしたら、

所得税と住民税の税率はそれぞれ10％なのですが、

仮に個人型確定拠出年金「iDeCo」に

毎月2万円積み立てていくとしたら、

今後年末調整によって毎年2.4万円所得税が返ってきて、

翌年の住民税が2.4万円安くなるため、

年間で合計4.8万円お金が増えたということになります。

 

これに加えて、家を建てたら13年間は

住宅ローン控除という節税制度の恩恵を受けられ、

もちろんこれは借入額によるものの、

大抵の場合、所得税は丸々返還で住民税もかなりの額が控除されます。

 

この他、「ふるさと納税」も所得控除の対象になりながら

住民税を納めた市町村からなんらかの返礼品もいただけるので、

iDeCo同様に前向きにやっていただくといいのではないでしょうか。

 

最後に、チャレンジしていただきたいことが、

長期積立投資を行うということですね。

銀行への貯金ではなく投資信託をこれからずっと

毎日・あるいは毎月買い続けていくということです。

 

仮に毎年2%ずつお金が増えていったとしたら、

35年後には元本が約2倍に膨れ上がるし、

ここから得られるリターンは長期になればなるほど大きくなるので、

それを遥かに上回る可能性が高いでしょうしね。

 

そんなわけで、

家を建てるにあたり住宅ローンをたくさん組むのだとしたら、

以上の3つ全てに取り組んでいただきたいと思っている次第であります。

 

今後、土地の資産価値はそう大きく変化しないと思いますが、

家は建てた時が、一番評価（価値）が高く、

以降、その価値は徐々に目減りしていき

35年後には価値がほぼゼロになってしまいます。

これに加えて家を維持管理していくための費用だって

生きている限りずっとかかり続けます。

 

なので、家を建てるにあたっては、

出来るだけ予算を減らす方法がないかを模索してみること、

そして、収入アップ、節税、積立投資に前向きに取り組むこと、

この２つを意識していただければと思います。

 

これらの合わせ技をやることで、

家を建てた後も豊かに暮らし続けていきましょう！

それでは、、、

 

2/15(木)資金計画の事前準備のやり方～家づくりに関する豆知識～

 

前回、ローンの返済額を決めるに当たって

まずは家計の収支を把握してくださいというお話をしましたが、

では、あなたはどれくらい家計の収支状況を把握されているでしょうか？

 

ぶっちゃけた話、

どんなものにお金がいっているのかはなんとなくは理解しているけど、

じゃあ具体的にどれくらいなのかまで把握している方は

割と少ないのでないかと思います。

 

なので、今回は予行練習がてら

一般的だと思われる家庭（子供2人）をモデルにして

家計の収支を洗い出していってみたいと思います。

 

こんにちは。

eguken myhome studio 江口です。

 

では、まずは収入からですが、

仮にご主人の年収が400万円で

奥さんの年収が300万円だとしたら、

おそらくご主人の手取りは毎月平均26万円ぐらいで、

奥さんの手取りは毎月平均20万円ぐらいだと思います。

つまり毎月46万円ぐらいが世帯収入ということですね。

 

続いて支出です。

前回お伝えした項目に数字を当てはめていってみますね。

・家賃＋駐車場代＝月75,000円

・電気代＝月平均6,000円、

・ガス代＝月平均6,000円、

・水道＋下水道代＝月平均4,000円、

・家財保険代＝月平均1,000円、

・車のローン（2台分）＝月50,000円

・ガソリン代（2台分）＝月平均30,000円

・車検代（2台分）＝月平均10,000円

・車の保険代（2台分）＝月平均10,000円

・車の税金（2台分）＝月平均5,000円

・車のメンテ代（2台分）＝月平均2,000円

（オイル、バッテリー、タイヤ交換など）

・習い事代（2人分）＝20,000円

・携帯代＝12,000円

・ネット＆TV代＝7,000円

・美容室代（2人分）＝月平均12,000円

・外食代＝月平均10,000円

・旅行代＝月平均10,000円

・サブスク代＝月5,000円(ネットフリックスやアマゾンなど)

・食料品代＝月平均100,000円（日用品代・化粧品代・衣料品代なども含む）

・小遣い（2人分）＝40,000円

・生命保険代＝月10,000円

・医療保険代＝月5,000円

・学資保険代（2人分）＝20,000円

ざっとこんな感じでしょうか。

 

これらを合計すると450,000円となったので、

仮にこれに加えて奨学金があるとしたら、

貯金が出来ないどころか、

これまで貯めた貯金を吐き出すような

状態になっているということになります。

 

それゆえ、このご家庭に関しては、

返済額をいくらにするかの前に家計を矯正しなければいけません。

現状では家賃並みの返済でも貯金を吐き出し続けてしまうだけですからね。

 

✔️見直すべき点は固定費

 

まず、見直すべきところは車にかけるお金です。

上記項目の中で車に関連した費用を合計すると

1台所有すれば毎月5万円以上かかるわけですからね。

 

なので、車の台数を1台にするとか（これが最も効果があります）

あるいは、買う車を中古にし、車体価格をグンと抑えるとか、

ランニングコストとなる燃費をグンと抑えられる車にする

といった工夫をなるだけ早くすべきだと思います。

 

続いて見直すべきところは保険です。

 

生命保険に関しては、家を建てると必然的に

団体信用生命保険という掛け捨ての定期保険に入ることになるため、

万が一の死亡保証に備える必要がなくなると

考えていただいて問題ないと思います。

 

学資保険に関しても、

保険期間が短過ぎることから残念ながら全くお金が増えないので、

入っている意味はほぼないと考えていただいても問題ないかと思います。 

 

というわけで、保険に関しても家を建てると同時に

思い切って見直してみていただけたらと思います。

  

そして、ここで浮いてきたお金は全て「つみたてNISA」に

注ぎ込んでいただきたいと考えています。

もちろん、夫婦そろってです。

 

理由は、銀行にお金を預けておくよりも、

また保険で運用するよりもお金が増える可能性が高いから、

そして、必要なタイミングでお金を引き出すことも出来るからです。

 

個人的には、ここまでしていただいた上で、

家づくりに取り掛かっていただきたいと考えています。

 

先程リアルに数字をご覧いただきましたが、

よほど突き抜けて収入が高くない限りは、

たとえ共働きだとしても決して生活が楽なわけではないはずです。

 

なので、これから家を建てようとお考えの方は、

夫婦で未来の計画についてよく話し合っていただいた上で、

より正確な資金計画が立てられるよう

収入と支出について考えていただければと思います。 

 

それでは、、、

 

2/8(木)資金計画より大事なこと～家づくりに関する豆知識～

 

家づくりを具体的に進める前に「資金計画」をすることは

どこの住宅会社でも当たり前になりつつありますが、

この資金計画をするにあたり、なにより大事なことが

「何を根拠にローンの返済額をその金額に決めたのか？」です。

 

この根拠がしっかりしていないと、

あれよあれよという間に予算が上がってしまいやすいから、

そして住宅会社の都合が良いように予算を上げられやすいからです。

 

とりわけ原材料費のインフレによって建築コストが上がりつつある現在は、

その度合いも大きくなりがちなので、

どこまでなら大丈夫でどこからがダメなのかのラインを

自分自身が把握しておけるように、

資金計画をする前に一手間かけていただくことをオススメしています。

 

こんにちは。

eguken myhome studio 江口です。

 

というわけで今回は、

「資金計画の前準備」についてお伝えしていきたいと思います。

要は、資金計画では最初に銀行からの借入額を決定するので、

借入額を決定するにあたり必要な三要素

「返済額」「金利」「年数」の中の「返済額」をいくらにすべきなのかを

決定するための根拠を出すということですね。

 

✔️家計の収支と今後を考える

 

現実と向き合い過ぎるとブルーになるので、

僕自身もあまり正確に収入や支出を把握したくないのですが、

家を建てる時、まずここから始めるべきなのは間違いありません。

 

どれくらいずつ収入があって、その中で何にどれくらいお金を使っていて、

どれくらいを貯金や保険に回しているのかを全て洗い出して把握するということですね。

 

出費の内訳としては、

家賃、駐車場代、電気代、ガス代、水道代（下水道代）、家の家財保険代、

車のローン、ガソリン代、車検代、車の保険代、車の税金、車のメンテ代、

習い事代（塾代）、携帯代、ネット＆TV代、美容室代、外食代、衣料品代、

旅行代、サブスク代（音楽・本・新聞・映画など）、食料品代、日用品代、

小遣い、貯金、生命保険代、医療保険代、学資保険代、

といったところでしょうかね。

あと奨学金がある場合、そのローン返済と。

 

なので、まずはこれらにどれくらいお金がいっているのか

ある程度正確に把握することから始めていただければと思います。

 

そして、次に考えていただきたいのが、

今後はもっと出費が増えるということと、

家を持つとさらに出費が増えるということです。

 

出費が増える理由は、子供の成長と共に

食費・旅費・習い事や塾代・携帯代などが高くなるからです。

その上、大学に行くとなれば、

県外なら学費の上に家賃と生活費が、

県内なら学費の上に車代とガソリン代、車検代と保険代と税金が

それぞれ必要になってくるので、

早い段階からその備えをしていかないと

家計が火の車になるのは必至です。

 

また、家を持ったからには当然

維持していくためのお金も必要となります。

 

まず、4月に納税通知が届く固定資産税。

次に、火災保険。（入るなら地震保険も）

そして、定期的な外壁塗り替え費用。

（15年に一度ぐらいにペースです）

さらに、水回りの入れ替えに伴う修繕工事。

（20〜25年に一度ぐらいのペースです）

最後に、家電製品の買い替え費用。

 

これらが家を持っている限り必要となるコストなのですが、

要はこれらの資金のことまで考慮した上で

毎月のローン返済額を決めた方がいいというわけですね。

 

じゃないと、家のローンに上積みして

子供たちの進学資金や定期的な修繕費用をローンに頼ることになり、

死ぬまでずっと借金地獄から抜け出せなくなってしまいますからね。

家計が厳しくなれば車だってローンで買うしかなくなるでしょうしね。

 

というわけなので、

単純に家賃と比較していけるかどうかを決めるという

危険な賭けだけは絶対にしないでもらえたらと思います。

 

家計の収支と今後の必要経費を全てテーブルの上に出し

把握した上で返済額を決める。

面倒臭がらずこのルールに従って

家づくりを一歩一歩進めていただければと思います。

それでは...

 

2/1(木)土地選びの２つの追加チェック項目～家づくりに関する豆知識～

 

住む場所を選ぶ時、

立地（利便性）、環境、形状、広さ、向き、価格、災害情報、

小（中）学校までの距離、などを総合的に捉えながら

土地を購入するか否かを検討されると思いますが、

個人的には、もう2つ検討材料に加えた方がいいのではないかなと

思っていることがあります。

 

1つは、どの地域で土地を買う場合でも絶対にやってもらいたいことで、

もう1つは、●●市以外に住む方は

みんな考えておいた方がいいのではないかと思っていることです。

 

こんにちは。

eguken myhome studio 江口です。

 

というわけで今回は、言われてみると「あっ！そっか！」となるものの、

言われないと案外気付かない2つのことについてお伝えしたいと思います。

 

✔️昼だけじゃなく夜も見に行く

 

みんなに共通していることは土地を昼間に見に行くということです。

夜に見に行っても土地の形も分からないし、

周辺の状況も分からないし、

暗い夜道をウロウロするのは危ないので当たり前のことなのですが。

 

しかし、昼間じゃなきゃ分からないことがあるように、

夜じゃなきゃ分からないこともありますよね？

 

家の周辺に街灯があるのか？

昼間にあることは確認出来ても実際その街灯が充分に明るいのか？

通わせる学校まで街灯が続いてあるのか？

そしてその街灯は充分に明るいのか？

同じく最寄りのJRの駅やバス停までも。

 

それゆえ、個人的には「おっ！この土地いいかも！」と直感的に感じたら、

必ず夜（日没）にも見に行った方がいいと思っている次第であります。

そして、そのついでに小学校や中学校、

そして最寄りの駅やバス停まで車を走らせ環境を見てもらえたらと思います。

 

かつ、そのタイミングがご近所さんの帰宅と重なった場合、

思いきって話しかけてみてもいいかと思います。

どんな方が住んでいるのか自らの肌感で知っていた方が

今後お互い何かと安心でしょうしね。

自治会のことやゴミ出しのことや集団登校のことなど、

聞くことはたくさんあるのでぜひ思いきって話しかけてみてください！

 

✔️高校のことも考えておく

 

そしてもう1つがこれです。

というのも、住む場所によったら高校の選択肢がものすごく狭くなるし、

選択肢を広げようとすると、

子供たちがものすごく頑張らないといけないからです。

 

なんせ学区外から高校に通おうとしたら、

学区内の子たちよりも平均点が一教科ごとに10点ぐらい

高くないといけませんからね。

 

また、地方に住むと選択肢によっては

電車通＋チャリ通となることだってあるのですが、

そうなれば、汽車の定期代と駐輪場代が３年間かかり続けることになるので、

確実に毎月1万円は負担が増えると覚悟しておいた方がいいと思います。

実際、僕自身がそうですから。

 

この上、高校近くの塾に通うとなれば、

送り迎えに掛かる負担も大きくなることが予想されるので、

ずいぶんと先の話ではあるかもしれませんが、

その点も考慮しておくに越したことはないと思っている次第です。

 

というわけで、今回は案外忘れがちなというか

言われてみて初めて気付く土地選びのポイントについて

簡単にお伝えさせていただきました。

 それでは...